Оценка торгового центра и предлагаемых арендных мест

Таблица 7

Аналог

Цена продажи (руб.)

ПВД (руб.)

ВРМ

1

10000000

3200000

3,33

2

9900000

3155000

3,35

3

10100000

3090000

4,00

ВРМ= (3,33+3,35+4)/3=3,56

Стоимость = 3,56*3148350=11208126$=336243780 рублей.

Средняя цена = (336243780+340872285)/2=338558032 рублей.

Оценка объекта недвижимости затратным подходом

Таблица 8

Характеристика здания-аналога

Группа капитальности

1

Строительный объём до 15 000

Фундаменты

железобетонные и бетонные;

Стены

кирпичные оштукатуренные

Перегородки

перегородки кирпичные, оштукатуренные, из бетонных / гипсовых плит

Полы

из метлахской плитки, линолеума,

Кровля

кровля рулонная по железобетонным плитам.

Перекрытия

железобетонные;

Имеется центральное отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электроосвещение, радио, телефон, лифт, приточно-вытяжная вентиляция

Сравниваем конструктивные особенности нашего здания с характеристиками аналога. Видим, что не все показатели идентичны. Отличия, которые нашлись необходимо скорректировать. Полная восстановительная стоимость здания или сооружения определяется умножением табличной стоимости единицы измерения оцениваемого объекта на его объем (или иные присущие ему показатели) с учетом поправок, приведенных в технических частях сборника и отдела, а также в примечаниях к оценочной таблице.

ВС 1 объема здания-аналога в руб. с учетом повышенной внутренней отделки для 1 территориального пояса составляет 32,3 руб. в ценах 1969 года.

РАСЧЕТ ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ 7- этажного здания

В основе определения полной восстановительной (ПВС) стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. Применительно к оценке недвижимости структура затрат имеет следующий вид:

, где

ПИ: Прямые строительные затраты: капитальные расходы, непосредственно связанные со строительством физических строений (полная сметная стоимость СМР без НДС), которая, в свою очередь, включает:

ü ПЗ - Прямые расходы: заработная плата основных строительных рабочих, строительные конструкции и материалы, а также расходы по эксплуатации строительных машин и механизмов.

ü НР -Накладные расходы: транспортные расходы, расходы на содержание управленческого аппарата и др., рассчитываются по нормативам в процентах к прямым затратам.

ü СП -Прибыль подрядной организации, устанавливается в процентах к полной себестоимости СМР, прописывается в подрядных договорах и оплачивается заказчиком (инвестором).

ü Косвенные строительные затраты: расходы, необходимые для строительства, но не входящие в состав подрядного строительного договора: расходы на освоение; проектно-изыскательские работы; оценка, консалтинг, бухгалтерский учет и юридические услуги, налоговые платежи в течение строительства маркетинговые расходы, комиссионное вознаграждение за продажу, передачу прав собственности; административные расходы девелопера (застройщика) и др.

Перейти на страницу: 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Другое по теме

Проблемы и последствия сырьевой ориентации Российской экономики
В данный момент мы можем точно сказать, что Российская экономика в основном ориентирована на сырьевую отрасль. Наличие сырьевых ресурсов предоставляет значительные возможности для развития страны. Вместе с тем в долгосрочной перспективе показатели роста богатых ресурсами ст ...

Разделы