Оценка торгового центра и предлагаемых арендных мест

Таблица 5

Порядок расчета чистого операционного дохода

Этап расчета

Сумма (руб.)

I

Потенциальный валовой доход (ПВД) в том числе

(1+2+3)=77784000+4500000+12000000=94284000

1

Контрактная годовая арендная плата (плановая аренда)

Заключены договоры: 1) с ОАО «Чилипеньё» 1000*670*12=8400000 2) с ООО «Омега» 1400*680*12=11424000 3) с ЗАО «Стройинвест» 2000*750*12=18000000 4) с АО «Скотч» 2000*720*12=17280000 5) с ООО «Кофе-Хаус» 600*650*12=4680000 6) с ОАО «Банк Санкт-Петербург» 2000*750*12=18000000

2

Скользящий доход

Дополнительные условия за электроэнергию у арендатора ЗАО «Лазер» = 4500000

3

Рыночная годовая арендная плата ( рыночная аренда)

1000*1000*12=12000000

II

Действительный валовой доход (ДВД)

(I-5+6)= 94284000-18856800+2000000=77427200

5

Потери

18856800

5.1

Потери от недозагрузки

14108800*0,15=14142600

5.2

Потери от недоплаты

14108800*0,05=4714200

6

Прочие доходы

2000000

6.1

Использование рекламных баннеров

1500000

6.2

Использование технического подвала

500000

III

Чистый годовой доход (ЧОД)

(II-7)=77427200-21726520=55700680

7

Текущие операционный расходы, в том числе

21726520

7.1

Условно-постоянные

11394340

Налог на имущество

Налог на имущество ( 2,2% от балансовой стоимости) Балансовая стоимость = 30000000 руб. ( ФЗ-139 от 11.11.09) «Ставка налога на имущество организации установлена законом субъектов РФ и не может превышать 2,2 %.» 0,022*12*30000000=7920000

Арендная плата за землю Согласно закону СПб № 608-119 годовой размер арендной платы рассчитывается по формуле:

 

Страховые взносы

160920

недвижимость

0,35*30000000=105000

компьютеры

0,8*5000000=40000

мебель

0,7*2000000=14000

отделка

0,32*600000=1920

7.2

З/п управляющего персонала

2894400

З/п за год

Директора - 12*80000=960000 Бухгалтера - 12*55000=660000 Администратора - 12*45000=540000

З/п с отчислениями 34%

Директора - 12*80000*0,34=1286400 Бухгалтера - 12*55000*0,34=884400 Администратора - 12*45000*0,34=723600

7.3

Условно-переменные

8832180

З/п технического персонала

2328000

З/п за год

1536480

Отчисления 34%

791520

Коммунальные платежи

1000000

Текущий ремонт

_

Расходы на содержание территории

300000

Обеспечение безопасности

1440000

Расходы на управление

1,3%*71809000=1436180

7.3

Резерв на замещение

5%*30000000=1500000

Перейти на страницу: 1 2 3 4 5 6 7

Другое по теме

Разработка мер по оптимизации управления торговой недвижимостью
В течение нескольких лет до зимы 2008 года рынок торговой недвижимости в России переживал серьезный подъем. Причиной этого являлось значительное увеличение инвестиций, вызванное, с одной стороны, устойчивым экономическим ростом в стране, а с другой - использованием недвижим ...

Разделы