Оценка торгового центра и предлагаемых арендных мест
Расчет стоимости объекта с использованием доходного подхода
Для цели Настоящей сделки осуществляется оценка доходным подходом с применением метода капитализации по отдачи. Сущность метода состоит в капитализации доходов.
Формула:
Стоимость=
где, ЧОД - Чистый операционный доход, R - Ставка капитализации
Ставка дисконтирования:
) Безрисковая ставка - для целей курсовой работы принимаем за безрисковую ставку доходность Еврооблигации корпорации «Газпром»2015 срок погашения 4,26% годовых.
) Премия за риск - отражает дополнительный доход, который инвестор мечтает получить, инвестируя в объект недвижимости. 5%(см. таблицу 6 ниже)
) Премия за низкую ликвидность = 
=
= 3,56%
(R-безрисковая ставка, L-период экспозиции (10 мес.), Q-число месяцев в году)
) Премия за инвестиционный менеджмент (поиск арендаторов)=3%
Ставка дисконтирования =3,56+5+4,28+3=15,84%
Nвоз. = 
где,
Nвоз. - норма возврата капитала ,К - срок экономической жизни (равно 30-ти годам, в соответствии со сроком до проведения 1-го капитального ремонта. В соответствии с ВСН- 58-88)
Nвоз = 
= 0,0023(0,23%)

=0,23+15,84= 16.07
Стоимость =
Стоимость = 
= 346612819
Таблица 4
Расчет премии за риск
Вид риска |
Риски категории |
Распределение риска |
| |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
систематический | | | | | | | | | | | |
Ухудшение общественной экономической ситуации |
динамический | | | | |
х | | | | | |
Увеличение числа конкурентных объектов |
динамический | |
х | | | | | | | | |
Изменение законодательства |
динамический | | | |
х | | | | | | |
несистематический | | | | | | | | | | | |
Природные чрезвычайные антропогенные ситуации |
статический | | | | | |
х | | | | |
Ускоренный износ здания |
динамический | |
х | | | | | | | | |
Недополучение арендных зданий |
динамический | | | | | | |
х | | | |
Неэффективный менеджмент |
динамический | | | | |
х | | | | | |
Криминалистический фактор |
динамический | | | |
х | | | | | | |
Финансовые проверки |
динамический | | |
х | | | | | | | |
Неправильное оформление договоров аренды |
динамический | | | | | | |
х | | | |
Количество наблюдений | |
0 |
2 |
1 |
2 |
2 |
1 |
2 |
0 |
0 |
0 |
Взвешенный итог | |
0 |
4 |
3 |
8 |
10 |
6 |
14 |
0 |
0 |
0 |
Сумма | |
45 | | | | | | | | | |
Количество факторов | |
10 | | | | | | | | | |
Средневзвешенное значение баллов | |
4,5 | | | | | | | | | |
Величина поправки на риск | |
5 | | | | | | | | | |
Перейти на страницу:
1 2 3 4 5 6
Другое по теме
Разработка комплекса мероприятий по повышению финансовой устойчивости сети копировальных центров ООО Копицентр
Цель работы - изучение теоретических и практических аспектов анализа
финансовой устойчивости и платежеспособности предприятия, а также разработка
рекомендаций по укреплению финансовой устойчивости предприятия.
Задачи, которые необходимо решить для достижения цели работы: ...