Оценка торгового центра и предлагаемых арендных мест

Расчет стоимости объекта с использованием доходного подхода

Для цели Настоящей сделки осуществляется оценка доходным подходом с применением метода капитализации по отдачи. Сущность метода состоит в капитализации доходов.

Формула:

Стоимость= где, ЧОД - Чистый операционный доход, R - Ставка капитализации

Ставка дисконтирования:

) Безрисковая ставка - для целей курсовой работы принимаем за безрисковую ставку доходность Еврооблигации корпорации «Газпром»2015 срок погашения 4,26% годовых.

) Премия за риск - отражает дополнительный доход, который инвестор мечтает получить, инвестируя в объект недвижимости. 5%(см. таблицу 6 ниже)

) Премия за низкую ликвидность = = = 3,56%

(R-безрисковая ставка, L-период экспозиции (10 мес.), Q-число месяцев в году)

) Премия за инвестиционный менеджмент (поиск арендаторов)=3%

Ставка дисконтирования =3,56+5+4,28+3=15,84%

Nвоз. = где,

Nвоз. - норма возврата капитала ,К - срок экономической жизни (равно 30-ти годам, в соответствии со сроком до проведения 1-го капитального ремонта. В соответствии с ВСН- 58-88)

Nвоз = = 0,0023(0,23%)

=0,23+15,84= 16.07

Стоимость =

Стоимость = = 346612819

Таблица 4

Расчет премии за риск

Вид риска

Риски категории

Распределение риска

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

систематический

Ухудшение общественной экономической ситуации

динамический

х

Увеличение числа конкурентных объектов

динамический

х

Изменение законодательства

динамический

х

несистематический

Природные чрезвычайные антропогенные ситуации

статический

х

Ускоренный износ здания

динамический

х

Недополучение арендных зданий

динамический

х

Неэффективный менеджмент

динамический

х

Криминалистический фактор

динамический

х

Финансовые проверки

динамический

х

Неправильное оформление договоров аренды

динамический

х

Количество наблюдений

0

2

1

2

2

1

2

0

0

0

Взвешенный итог

0

4

3

8

10

6

14

0

0

0

Сумма

45

Количество факторов

10

Средневзвешенное значение баллов

4,5

Величина поправки на риск

5

Перейти на страницу: 1 2 3 4 5 6

Другое по теме

Проект программы подрядных работ филиала ПМК-12 ОАО Полесьежилстрой
Капитальное строительство включает в себя проектно-изыскательские и научно - исследовательские, строительные и монтажные организации, предприятия стройиндустрии, производство строительных материалов и транспорт. В сфере капитального строительства прямо или косвенно участвуют ...

Разделы