Бизнес-планирование деятельности по управлению недвижимостью

Бизнес-план торгового центра предполагает также оценку расходов, которые возникнут в процессе эксплуатации торгового комплекса. Основной статьей этих расходов, как правило, являются выплаты управляющей компании. В случае если управление торговым комплексом будет осуществлять инициатор проекта, при оценке текущих расходов необходимо учитывать коммунальные платежи, расходы на содержание и ремонт помещений и прочее.

Завершающим этапом подготовки бизнес-плана торгового комплекса является расчет всех важных финансово-экономических показателей проекта. Здесь же определяется структура финансирования проекта, описываются все предпосылки, которые предполагается использовать при проведении расчетов. При этом необходимо принимать во внимание, что в процессе реализации проекта возможно отклонение реальных показателей проекта от планируемых в силу различных причин. Данное обстоятельство также нужно учитывать при подготовке бизнес-плана путем проведения анализа рисков.

Последовательность и необходимость процедуры оценки

Согласно пункту 16 ФСО № 1, выполняя оценку недвижимости, Оценщик должен:

· Заключить договор на проведение оценки, включающий задание на оценку;

· Осуществить сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

· Применить подходы к оценке, включая выбор конкретных методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

· Согласовать (обобщить) результаты применения подходов к оценке и определить итоговую величину стоимости.

· Составить Отчет.

Кроме того, Оценщик в ходе проведения оценки должен вести соответствующую документацию, подлежащую хранению в архиве Оценщика в течение общего срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации.

Оценка недвижимости представляет собой непрерывный процесс сбора, анализа и корректировки информации.

Ø Анализ объекта оценки

Анализ объекта оценки помогает Оценщику в выборе и применении различных подходов и методов оценки. Характер и объем данных, необходимых и доступных для осуществления анализа, зависит от следующих факторов:

· Свойства оцениваемого объекта;

· Предполагаемое использование результатов оценки;

· Вид стоимости, подлежащий определению;

· Допущения и ограничительные условия;

· Наличие методических рекомендаций для оценки соответствующего вида недвижимости.

Ø Нефинансовая информация. В соответствии с заданием на оценку, Оценщику необходимо собрать информацию в объеме, достаточном для четкого понимания свойств объекта оценки.

Для этого рассматриваются, в том числе:

· Происхождение и история развития объекта недвижимости;

· Структура объекта недвижимости;

· Имущественные права на составные части объекта оценки и обременения этих прав;

· Ограничения (например, градостроительные) использования объекта недвижимости;

· Культурно-исторический потенциал объекта или ограничения по его использованию;

· Технические и эксплуатационные характеристики, износ и устаревания объекта недвижимости и его составных частей;

· Планы развития (новое строительство, реконструкция, ремонт) объекта недвижимости и его частей;

· Текущие характеристики среды ближайшего окружения объекта;

· Планы развития территории, окружающей объект;

· Состояние и динамика сегментов рынка недвижимости, к которым относятся составные части объекта, включая состав факторов, влияющих на спрос и предложение, количественные и качественные характеристики данных факторов;

· Макроэкономическая среда, включая политические, экономические, социальные, экологические и прочие факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.

Ø Финансовая информация. Оценщику следует получить и проанализировать имеющуюся в наличии соответствующую финансовую (бухгалтерскую, управленческую) информацию по оцениваемому объекту, в том числе:

· Ретроспективную информацию, включая основные показатели коммерческого использования объекта (выручка, эксплуатационные расходы по статьям затрат, доходы от эксплуатации объекта по источникам доходов);

· Прогнозируемую информацию, например, предполагаемые показатели коммерческого использования, эксплуатационных затрат и отчислений на замещение короткоживущих элементов;

· Информацию по планируемому капитальному ремонту, модернизации и реконструкции (с соответствующими затратами), ремонту или изменению функций коммерческого использования объекта;

Перейти на страницу: 1 2 3

Другое по теме

Пути повышения рентабельности продукции в УП Минскинтеркапс
Показатель рентабельность необходимы для оценки экономической эффективности хозяйствования и использования ресурсов предприятия: чем выше рентабельность производства, тем больше возможностей осуществить научно-технический прогресс, всестороннюю интенсификацию производства, р ...

Разделы