Разработка концепции управления недвижимостью

Техническая экспертиза не выявила каких либо повреждений несущих конструкций и стен, нам разрешено сделать перепланировку путем снесения одной стены. Вторую, несущую стену, в случае оснащения квартиры под офис, мы оставим в качестве перегородки между основным помещением офиса и подсобным помещением.

В ходе торгов выяснилось, что состояние квартиры оставляет желать лучшего - нужна замена окон, косметический ремонт. Хотя квартира и находится в экономически привлекательном районе, ее стоимость может быть снижена приблизительно на 10 %. Таким образом, стоимость данной квартиры составила 2 350 тыс. руб.

Целевым назначением управленческой экспертизы является определение вариантов использования недвижимости, соответствующих критерию эффективности, что соответствует ее полноценному развитию. Содержанием управленческих экспертиз следует считать анализ стоимости в использовании.

Варианты использования квартиры по Проспекту могут быть следующими: сдача жилья в аренду по рыночным ценам на данный момент; оснащение квартиры под офис и сдача его в аренду, либо использование нового офиса под свои цели - например, открыть какую-либо организацию в этом офисе.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости - это использование объекта, обеспечивающее его максимальную стоимость из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования. Рассмотрим, как можно наиболее эффективно использовать нашу квартиру.

Во-первых, это сдача жилья в аренду. Для этого нам необходимо сначала провести косметический ремонт квартиры. Он обойдется нам примерно в 15 тыс. руб. (поклейка обоев, замена розеток, выключателей, замена линолеума на новый).

По наблюдениям аналитиков Сети агентств недвижимости "Эксперт", однокомнатную квартиру в столице республики можно снять в среднем по 9 970 рублей в месяц. Двухкомнатные квартиры сдаются по 12 590 рублей, трехкомнатные - по 13 670 рублей в месяц. Арендные ставки зависят и от расположения дома. Так, в Зеленой роще квартиры сдаются по цене от 9,5 тысячи до 17 тысяч рублей в месяц, на проспекте Октября - от 8 до 18 тысяч рублей. В районе "Центр" разброс цен меньше - от 8 до 15 тысяч рублей в месяц.

Наша квартира расположена на оживленной улице, в непосредственной близи к магазинам и торговым центрам, паркам и прочим культурным объектам, а также находится вблизи от остановки транспорта. Это значит, что сдавать ее в аренду мы можем за 13 500 руб. в месяц, Коммунальная плата за нее составит 2 000 руб. в месяц. Таким образом, в год квартира будет приносить 138 000 руб. чистого дохода. Если ее сдавать посуточно, то в год квартира принесет приблизительно 200 000 руб. дохода.

За пять лет при долгосрочной аренде квартира принесет 690 000 руб. дохода, при посуточной - 1 000 000 руб.

Через пять лет цены вырастут на 6 %. Теперь квартира будет приносить 146 300 руб. в год при долгосрочной аренде и 212 000 руб. при аренде посуточной.

К 2020 году цены на жилье повысятся еще на 5%. К тому времени квартира уже принесет 1 275 200 (585 200 + 690 000) и 1 848 000 ( 1 000 000 + 848 000). Тогда получится что при долгосрочной аренде в год будет поступать 153 700 руб. а при посуточной 222 600 руб. Посчитав, мы получим, что при таком уровне цен при сдаче квартиры в долгосрочную аренду квартира окупится нам через 16 лет. При краткосрочной аренде - за 11, 5 лет.

В итоге получается, что если уж и сдавать ее в аренду то лучше на короткие сроки, так как спрос в данной области есть всегда, и окупится квартира в этом случае намного быстрее.

Во-вторых, мы решили сделать в квартире ремонт - полностью переделать ее под офис и также сдавать его в аренду. Чтобы осуществить этот план, нужно снести одну стену, заделать один дверной проем и сделать его со стороны улицы. Провести полный ремонт квартиры, а также узаконить перепланировку. Стоимость комплексного ремонта с полной перепланировкой квартиры составляет в среднем 4 000 за 1 кв. м. Добавим сюда стоимость узаконивания перепланировки, получится примерно 200 000 руб.

Перейти на страницу: 1 2 3

Другое по теме

Применение микроэкономических моделей к анализу структуры рынка нефтепродуктов Волгоградской области
индекс лернер рыночный нефтепродукт Главным инструментом достижения целей социально-экономического развития является конкурентная политика. В России пока не сформирован конкурентный рынок нефтепродуктов. Существует несколько доминирующих хозяйствующих субъектов − вертик ...

Разделы